De acuerdo con el análisis realizado por Propiedades.com, a partir de su informe de Radiografía del Sector Inmobiliario, y con información de Creditaria, la evolución del crédito hipotecario en México muestra un panorama mixto. Mientras los esquemas públicos mantienen su peso como motores de acceso a la vivienda, los créditos bancarios continúan consolidándose como una opción competitiva en segmentos residenciales y premium.
Según datos de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV), al cierre de 2024 la colocación nacional de créditos hipotecarios bancarios ascendió a $278 mil millones de pesos (MMDP), lo que representó un incremento de 1.35% respecto al año anterior. Al sumar la participación de INFONAVIT y FOVISSSTE, el mercado total hipotecario alcanzó los $521 MMDP. Para el acumulado a mayo de 2025, la banca comercial ya reportaba $106 MMDP, mientras que, en conjunto con los institutos públicos, la colocación ascendió a $224.2 MMDP.
Más allá de las cifras de colocación, resulta clave entender hacia dónde se dirige la intención de los solicitantes de crédito. El análisis de Propiedades.com, a partir de su precalificador, permite identificar cómo se distribuye esta demanda entre los distintos esquemas disponibles. En este ejercicio, se observa que durante el segundo trimestre del año el INFONAVIT encabezó la intención de crédito habitacional con el 53% del total registrado. Este liderazgo se explica por la accesibilidad de las condiciones para trabajadores formales de ingresos medios y bajos.
Por su parte, los créditos bancarios concentraron el 40% de las solicitudes, una cifra que no se aleja mucho de la del INFONAVIT. Ésta marcada preferencia por la banca podría estar impulsada por la flexibilidad en plazos y montos, así como por la posibilidad de combinarse con otros esquemas. Este tipo de financiamiento resulta especialmente atractivo en los segmentos medio-alto y plus.
Mientras tanto, FOVISSSTE mantiene un nicho estratégico con 7% de las intenciones, orientado principalmente a trabajadores del sector público.
El análisis también muestra que la Ciudad de México concentra casi una quinta parte de las solicitudes de crédito bancario, duplicando lo observado en Monterrey y Guadalajara.
En el caso del crédito INFONAVIT, la capital también lidera con el 20.6% de las solicitudes, seguida de Monterrey (8.7%) y Guadalajara (6.5%).
Según datos de Creditaria, la edad promedio de contratación de un crédito hipotecario es de 39 años, con ingresos de alrededor de $36,000 pesos mensuales. Este grupo suele contar con mejor historial crediticio y mayor capacidad de pago.
Entre las generaciones, los millennials encabezan la contratación con más de $68 mil millones de pesos en créditos, seguidos por la Generación X ($44 mil millones) y, en menor medida, los baby boomers y la Generación Z.
En cuanto al tipo de empleo, el 72% de los solicitantes son asalariados del sector privado, mientras que el 24% corresponde a trabajadores independientes y apenas el 4% a empleados del sector público.
Creditaria también detalla que el 82% de los créditos se destinan a la adquisición de vivienda, con un marcado interés en propiedades nuevas (50%) y usadas (32%). Los inmuebles de 0 a 10 años de antigüedad concentran los montos de financiamiento más altos, con promedios cercanos a $1.6 millones de pesos, lo que refleja la preferencia de los compradores por desarrollos recientes en zonas con mayor plusvalía.
Por el contrario, las propiedades de 20 a 30 años presentan los montos más bajos, con menos de $400 mil pesos en promedio, mientras que los inmuebles históricos o remodelados mantienen valores similares a las viviendas nuevas, consolidándose como un mercado de nicho.
La combinación de datos de Propiedades.com y Creditaria ofrece una radiografía única sobre el financiamiento habitacional en México: mientras los esquemas públicos continúan siendo esenciales para el acceso a la vivienda, los créditos bancarios y los perfiles más jóvenes impulsan una transformación del mercado, marcada por la preferencia por inmuebles más nuevos, ubicaciones estratégicas y financiamientos flexibles.
Para el último trimestre de 2025, se prevé que la banca hipotecaria ponga a disposición de los clientes promociones que ayuden al consumo del producto, sobre todo en gastos de originación, como comisión por apertura, gastos de investigación, o bien, avalúo gratis o con descuentos. Típicamente el último trimestre del año, cuenta con buenos beneficios que se conjuntan con el ahorro de los clientes asalariados en temporada decembrina.
Esto aunado a la reciente baja en la tasa de referencia, donde la banca ha tenido un respiro en la relación que tiene entre el costo del fondeo y las tasas de interés disponibles para sus clientes, no sería una sorpresa que algunas de las instituciones bancarias, tomen la determinación de ajustar tasas de interés a la baja, y con esto, adicional a los beneficios en promociones y ahorro disponible, sea un mejor cierre de año, al menos en el último trimestre de 2025 vs 2024